Практически проблеми на договорите за наем и лизинг

Договорите за наем и лизинг /оперативен и финансов/ са сред най-често срещаните граждански и търговски сделки.
В практиката с оглед обществено икономическите условия особено остро се поставят редица проблеми с тяхното прекратяване осочено преди изтичането на срока им.
Най – общо казано в момента наемателите и лизингополучателите имат интерес и желание да прекратят предсрочно сключените от тях договорите, тъй като не могат или не желаят да заплащат наемните /лизинговите/ вноски, които в момента се явяват твърде високи за тях.

За да се отговори на въпроса дали и как може да стане това, трябва първо да бъдат разгледани характеристиките на тези два вида договори.
Договорът за наем е винаги срочен договор, тоест се сключва за определен срок. Това означава, че ако наемодателят изпълнява договора /тоест предал е вещта на наемателя и не му създава пречки да я ползва/, може да иска същото и от наемателя за целия срок на договора. С други думи, сключвайки договор за наем за срок от 5 години например, наемодателят има право да получава през тези 5 години наема, при условие, че е изпълнил своите задължения /които не са много/.
Поначало предсрочното прекратяване на такъв договор е възможно само при посочените в закона хипотези /разваляне, прекратяване на някоя от страните и др./ или по взаимно съгласие на страните.
Едностранното прекратяване на договора за наем, лизинг и всеки друг договор поначало е недопустимо, тъй като то би означавало, че договорът важи, дакото някоя от страните не поиска друго, тоест би се обезсмислил основният принцип на гражданското право, че договорите имат сила на закон за страните.
Понастоящем практиката на ВКС допуска възможността срочните договори да се прекратяват едностранно, но ако такава възможност е предвидена в самите тях. ВКС е отишъл до крайност като допуска в договора да бъде предвидено, че само една от страните може да стори това, с което отстъпи от преходното си виждане, че с оглед принципа за равнопоставеност на страните следва да се допусне подобна възможност, само ако е уговорена и за двете страни.
Съответното понастоящем е възможно в договорите да се договарят подобни възможности за предсрочно прекратяване, дори и само за една от страните, но логично наемодателите нямат интерес от подобна клауза и най-малкото биха поискали да се предвиди заплащане на определена сума /неустойка, отметнина/, тъй като възможността за предсрочно прекратяване от страна на наемателя води до несугурност у наемодателя дали ще получи наемните вноски да края на договорения период.
Съответно наемодателите, особено ако са такива по занятие /напр. отдават магазини в търговски комплекси/ изготвят варианти за договори, които изключват възможността за предсрочно прекратяване или я допускат срещу заплащане на суми, които я обезсмислят.
В тези случаи /при които наемателят е подписал договор, изготвен от наемодателя, без да бъде пременян и който не му позволява да го прекрати предсрочно/
В тези случаи защитата интересите на наемателя се свежда единствено до възможността му, ако сделката е търговска /сключена между търговци или по занятие от някоя от страните/ да се поиска от съда да измени /намали наема/ или прекрати договора изцяло или отчасти /т. нар Стопанска непоносимост/. За целта обаче трябва да бъде убеден съдът, че след сключването на договора са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят и при наличието на които запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността.
С началото на т. нар. „финансово-икономическа криза” броят на подобни дела се увеличи, но все още липсват окончателни решения на ВКС, в които да е решен подобен правен спор. Има постановени влезли в сила решения на други окръжни и апелативни съдилища за прекратяване или изменение на договори за наем в търговски центрове /Молове/, когато договорите са били сключени предварително и към датата на влизането им в сила или към мамента на подаване на иска в търговските центрове не са били наети голяма част от помещенията, тоест ищците са били наематели в почти празни молове, което обстоятелство съдът приема за такова, даващо основание за прекратяване на договора.
Тази правна възможност обаче е приложима при договори с периодично и/или продължително изпълнение, но не и при договори, при които една от страните изпълнява своето задължение изцяло в началото на действието му, а другата страна най-просто казано заплаща цената на вноски.
С други думи, изложеното по-горе с пълна сила важи и при договора за оперативен лизинг, защото при него се заплащат вноски, които са цената /наемът/ на ползването на определена вещ за съответния период.
Ако обаче лизингът е финансов, положението е по-различно поради спецификата на този вид лизинг.
При финансовия лизинг най-общо лизингополучателят поръчва на лизингодателя да му закупи от друго лице и да ме предостави на лизинг /най-често с опция за изкупуване/ определена вещ.
Тъй като в този случай лизингодателят инвестира определена сума, за да закупи веднага вещта, която също така веднага той предоставя на лизингополучателя, той предвижда в договора всякакви гаранции за това, че ще получи обратно от лизингополучателя както платеното от него, така и цената на тази сума, изразяваща се в определена лихва. Разбира се това е въпрос на договаряне, но най-често в практиката лизинготадели са финансови институции, които не се интересуват от ползването на вещите, за които сключват договори, а от това да получат цената на инвестираните от тях пари, без значение дали са инвестирани в яхти, скъпи лимузини или строителна техника. Именно понежа на лизинговите дружества не им трябват нито яхти, нито скъпи лимузини, а още по-малко строителна техника, те се гарантират със договори, които не позволяват на лизингополучателите да върнат вещите и да не плащат вноски, тъй като лизингодателят смятат /и както се оказва, са прави/, че нямат интерес от това.
С оглед гореизложеното прекратяването поради стопанска непоносимост не е практически приложимо при договора за финансов лизинг, тъй като прекратяването му също означава да се заплати на лизингодателя остатъкът от дължимите вноски /в тази си част договорът наподобява договор за заем/.
Разбира се съдът би могъл да измени договора, но само в частта за включеното във вноските възнаграждение /лихва/ на лизингополучателя.
Това се отнася обаче само за договори за финансов лизинг на вещи, предназначени за извършване на стопанска дейност, тъй като стопанската непоносимост е институт, приложим само за търговските сделки.
Ако един договор за финансов лизинг е сключен между търговци, но по отношение на вещ от типа на яхта или супер луксозна лимузина, институтът на стопанската непоносимост е неприложим, тъй като се касае за вещи, чиято употреба не е стопанска /не носят приходи/ и които са по дефиниция предмети на лукса.

© Адвокатска кантора „Юрикон”/адв. Виктор Тодоров. Използването на тази статия, както и на фрагменти от нея без изричното съгласието на нейния автор е забранено и се преследва по предвидения от закона ред.
Настоящата не претендира за изчерпателност и не представлява правна консултация.