Сдружение на собствениците

Нормативната уредба на сдруженията на собствениците съобразно закона за управление на етажната собственост – нови възможности за саниране и обновяване на сградите
в режим на етажна собственост. Типичен български феномен на градската действителност и атмосфера през последните години станаха остъклените балкони. Друг типично български градски феномен са вътрешните преустройства на апартаментите и извършването на топлоизолации на отделни самостоятелни обекти в жилищните блокове. Всичко това в крайна сметка доведе до това общите домове – блоковете да изглеждат отстрани като на кръпки, с хаотично остъклени балкони всеки в собствен стил и с топлоизолации отново с различни материали и собствени цветове. Причините за това са до голяма степен ясни и обясними. Извършването на подобрения е в известен смисъл скъпо удоволствие и признак за наличието на отговорност на едни собственици, респективно липса на такава при други. По една или друга причина усилията на живеещите в определена жилищна сграда в режим на етажна собственост много трудно се случва да се координират и синхронизират до степен да се премине към общо и целенасочено действие.
Отделно от това, типично в стила на българския индивидуализъм творческите виждания на извършващите съответните подобрения никога не могат да съвпаднат и по някакъв начин да бъдат предварително съгласувани.
Така или иначе вариантите за развитието на горепосочените процеси са два, или кръпките да се увеличават по същия стихиен и неконтролируем начин както до сега или да се започнат общи усилия в по-голям мащаб и размах, които да задоволяват общите потребности и необходимости на целите сгради или казано с други думи вместо да се продължава с индивидуални ремонти на парче да се премине към извършването на ремонти на целите сгради.
Законът за управление на етажната собственост предоставя широки и перспективни възможности за случване на посочената по-горе качествена промяна. Пътят за това са новите възможности за достъп до безвъзмездни средства за ремонти, саниране, обновяване на сградите. Средството за получаване на този достъп е сдружението на собствениците.
Сдружението на собствениците е самостоятелен субект – юридическо лице. Същото се отличава с редица особености. То може да има само и единствено целта да се усвояват средства от фондовете на ЕС, държавния и/или общинските бюджети или собствени средства или други източници на финансиране за извършване на ремонти и обновяване на сградите в режим на етажна собственост.
Сдружение на собствениците могат да учредят собственици на самостоятелни обекти в сгради, които притежават най-малко 67% от общите части на сградата. Сдружение на собственици могат да учредят собствениците от отделен вход на сграда в режим на етажна собственост, от няколко входа или от входовете на цялата сграда. Необходимо условие за редовното учредяване на сдружение на собствениците е изпълняването на съответна регламентирана в ЗУЕС процедура.
Същата е свързана със свикването на учредително събрание. Право да поиска свикване на учредително събрание има всеки собственик на самостоятелен обект в жилищната сграда. Свикването на учредително събрание се извършва с поставяне на видно място в сградата на съответна покана. Към поканата задължително се прилага и проектът за споразумение за създаване на сдружението. Това на практика е учредителният акт на юридическото лица. За редовността на учредителното събрание е необходимо присъствието на поне 67% от общите части на сградата или входа, ако сдружението ще е само за входа. Преди започването на работата на събранието по същество е необходимо да бъдат избрани председател и протоколчик. Решенията за това се вземат с обикновено мнозинство. След това събранието пристъпва към разискванията и приемане на решенията, за които е свикано. Компетенциите на това събрание са следните:
– Приемане на решение за учредяване на сдружението;
– Определяне на наименованието на сдружението /наименованието задължително трябва да съдържа населеното място и пълен административен адрес на сградата в режим на етажна собственост/;
– Приемане на съответния проект на споразумение за създаване на сдружението;
– Избор на управителен съвет /управител/ и контролен съвет /контрольор/;
– Евентуално приемане на решение за ограничаване на съществуването на сдружението за определен срок;
Необходимото мнозинство за приемането на горните решения е 67% от общите части на сградата или входа. Изключение е предвидено единствено за решението относно избора на управителен съвет /управител/ и контролен съвет /контрольор/. По отношение на този избор законът допуска мнозинство повече от половината от присъстващите на събранието, т.е. така нареченото обикновено мнозинство.
На следващо място законът е установил изискване за съставяне на протокола от събранието в два еднообразни екземпляра, които да бъдат подписани от всички собственици, взели участие в събранието.
Налице са и съответни изисквания по отношение на необходимото съдържание на споразумението за създаване на сдружение на собствениците. Същите са следните:
1. наименованието на юридическото лице и неговия адрес;
2. предмета на дейност на сдружението и срока, за който се учредява;
3. реда за приемане на решения;
4. състава, мандата и организацията на работа на управителния съвет (управителя) и контролния съвет (контрольора);
5. други условия, за които собствениците се споразумяват.
Следващият етап в развитието на процедурата се отнася до подаването на заявление за вписване на сдружението в съответен публичен регистър, който се води от местната общинска администрация. Към заявлението се прилагат списък на собствениците, които участват в сдружението, заверени копия на протокола от учредителното събрание и от споразумението за учредяване на сдружението, а също така и нотариално заверени образци от подписите на лицата, които представляват сдружението. С това процедурата приключва и новосъздаденият субект може да започне съответните действия за получаване на средства за извършване на ремонти и подобрения.
От тук натам следват стъпките за кандидатстване за съответните средства. В това отношение следва да се има предвид, че в общия случай такива средства представляват част от общо необходимите. Рядко би могло да се стигне до 100 % безвъзмездно финансиране. При все това, помощи от порядъка на 30 – 50% от общите средства все пак също са стимул, който не е за изпускане и заслужава съответните усилия.

© Адвокатска кантора „Юрикон”/адв. Дойчин Иванов. Използването на тази статия, както и на фрагменти от нея без изричното съгласието на нейния автор е забранено и се преследва по предвидения от закона ред.